Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Abschreibung von Immobilien (AfA) ist die wichtigste Methode, mit dem Immobilienbesitzer den Wertverlust ihrer Gebäude steuerlich geltend machen können. Die steuerpflichtigen Einkünfte werden reduziert, indem die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen festgelegten Zeitraum
von mehreren Jahren abgesetzt werden. Dadurch wird durch eine Senkung der Steuerlast die Wirtschaftlichkeit einer Immobilien erhöht.
Grundsätzlich werden gewerblich genutzte und vermietete Gebäude und bestimmte Modernisierungen und Sanierungen als absetzfähig angesehen. Der Abschreibungssatz berechnet sich aus dem reinen Gebäudewert (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) sowie dem Baujahr und der
Nutzung. Dabei ergeben sich folgende Abschreibungssätze, die entsprechend des Modernisierungsgrades und der Restnutzungsdauer variieren können:
– 3 % p. a. (= 33 Jahre): Fertigstellung nach dem 31.12.2022
– 2 % p. a. (= 50 Jahre): Fertigstellung nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023
– 2,5 % p. a. (= 40 Jahre): Fertigstellung vor dem 01.01.1925.
Die meisten Mietimmobilien werden standardisiert über einen Zeitraum von 50 Jahren ab dem
Kaufzeitpunkt mit einem Satz von 2 % abgeschrieben. Je nach Baujahr und Ausstattung der Immobilie
ist
diese jedoch in Wahrheit deutlich kürzer. Mittels eines seriösen Gutachtens
eines zertifizierten
Sachverständigen können Sie die kürzere Nutzungsdauer Ihrer Immobilie beim
Finanzamt
nachweisen. Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hebt das vorherige Schreiben vom 22.
Februar 2023 zur Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer auf. Dies bedeutet, dass
die Anforderungen des aufgehobenen BMF-Schreibens nicht mehr gelten. Demzufolge dürfen
Steuerpflichtige jede geeignete Darlegungsmethode nutzen, und sollten eine kürzere
Restnutzungsdauer plausibel machen. Das Gericht stellt klar, dass die im BMF-Schreiben vom
22.02.2023 geforderte Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 keine gesetzliche Grundlage hat. Es
reicht, wenn der Gutachter fachlich qualifiziert ist – eine Zertifizierung ist nicht erforderlich, auch
wenn sie in der Praxis sinnvoll sein kann und alle Gutachter von Nutzungsdauer.com nach DIN
zertifiziert sind.
Mit einem professionellen Gutachten zu einer angepassten, optimierten Restnutzungsdauer:
Erhöhen Sie Ihre Abschreibung
Vermindern Ihre Steuerlast
Bekommen sie eine realistische Bewertung des Zustandes Ihrer Immobilie
Vermeiden unnötige Verlust
Erhöhen die steuerliche Planungssicherheit für mehrere Jahre
Optimierung Ihrer Steuerchancen
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