Gutachten für die Steuer
Die typische Situation:
Das Finanzamt ermittelt aus dem Grundstückswert einen zu hohen Bodenwertanteil. Dadurch vermindert sich der Wert des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils. Sie benötigen ein Gutachten zur Kaufpreistrennung in einen Boden- und einen Gebäudeanteil für den steuerlichen Ansatz.
Der Zweck:
Ermittlung des Verkehrswertes für das Objekt. Aufspalten des Verkehrswertes nach Grundstücks- und Gebäudeanteil als Grundlage für die steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung = AfA).
Problemstellung:
Der Verkehrswert eines Grundstücks setzt sich aus den Anteilen von Boden und Gebäude zusammen. Für die Abschreibung, die nur vom Gebäudeanteil vorgenommen wird, sind die Anteile zu trennen.
Ein echtes Problem stellt sich für die Aufteilung dar, wenn das Objekt sehr günstig – also unterhalb des Verkehrswertes – erworben wurde. Das ist häufig bei Erstehen in einer Versteigerung der Fall, kann aber auch bei ganz normalem Erwerb (Kauf) möglich sein. Wird hier der Bodenwert nach den gemeindlichen Bodenrichtwerten ermittelt so ergibt sich ein Ungleichgewicht zu Gunsten des abzuziehenden Bodenwertes. Diese Verwerfung kann so extrem sein, dass der verbleibende Gebäuderestwert kaum noch als realistische Größe für eine Abschreibung taugt. Dieses Verhältnis richtig zu stellen ist Ziel des Gutachtens.
Die Vorgehensweise:
Ich besichtige das Objekt, werte die von Ihnen zusammengestellten Unterlagen aus, und bündel alle Erkenntnisse zu einem schriftlichen Dokument.
Basisannahmen für die Berechnung zum Vorzugspreis:
- Dieser Gutachten-Typ ist darauf abgestellt, die Trennung des Verkehrswertes in Boden- und Gebäudeanteil für steuerliche Zwecke festzustellen.
- Das Objekt befindet sich innerhalb Freitals oder Dresdens. (Andernfalls können Fahrtkosten gesondert berechnet werden.)
- Es handelt sich um eine “normale” eigengenutzte oder vermietete Wohnimmobilie, ggf. mit EG-Laden (kein reines Gewerbeobjekt).
- Das Bewertungsobjekt birgt keine Schwierigkeitsformen. Z. B. Lasten / Rechte im Grundbuch wie Erbpacht, Brunnen- oder Wegerechte, wertbeinflussende Dienstbarkeiten sowie Bebauung über Ausnahmeregeln (z.B. Grundstück ist kein Bauland), Wertermittlungsstichtag liegt im laufenden Jahr bzw. Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag sind gleich. Es existieren keinerlei Probleme mit Grund und Boden (z.B. Altlasten). Ferner gehen wir davon aus, dass von unserer Seite höchstens telefonische Auskünfte bei Behörden einzuholen sind aber keine zeitraubenden Besuche notwendig sind.
- Die Beschaffung von fehlenden Unterlagen / Auskünften übernehmen wir gegen gesonderte Berechnung nach Zeitaufwand.
Bei Auftragsbearbeitung liegen die von uns angeforderten Dokumente vor. Eine Liste erhalten Sie mit unserem Auftragsformular übermittelt, z. B. aktueller Grundbuchauszüge, Lageplan, Daten über durchgeführte Sanierungen, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, ETVers.Protokolle, Hausgeldabrechnung mit Rücklagestand.
Honorartabelle - gültig ab 01.11.2019
Honorartabelle angelehnt an die *BVS-Richtline zur Berechnung von Honoraren für Wertermittlungsgutachten über Immobilien (Nettowerte ohne MwSt.).
- ) Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.
| Immobilienwert | Gutachten Kaufberatung | Beratung Auskunft | Gutachten gerichtsfest Geldinstitute | Gutachten Steuer |
| € | € | € | € | € |
| bis 150.000 | 950 | 713 | 1.450 | 1.088 |
| bis 200.000 | 1.420 | 1.065 | 2.030 | 1.523 |
| bis 300.000 | 1.710 | 1.283 | 2.470 | 1.853 |
| bis 400.000 | 1.910 | 1.433 | 2.750 | 2.063 |
| bis 500.000 | 2.080 | 1.560 | 2.990 | 2.243 |
| bis 750.000 | 2.470 | 1.853 | 3.550 | 2.663 |
| bis 1.000.000 | 2.720 | 2.040 | 3.920 | 2.940 |
| bis 1.500.000 | 3.290 | 2.468 | 4.740 | 3.555 |
| bis 2.000.000 | 3.820 | 2.865 | 5.490 | 4.118 |
| bis 2.500.000 | 4.350 | 3.263 | 6.270 | 4.703 |
| bis 3.000.000 | 4.810 | 3.608 | 6.930 | 5.198 |
| bis 5.000.000 | 6.620 | 4.965 | 9.540 | 7.155 |
| bis 7.500.000 | 8.700 | 6.525 | 12.530 | 9.398 |
| ab 10.000.000 | 10.670 | 8.003 | 15.370 | 11.528 |
Das Honorar kann auch auf Stundenbasis, pauschal oder individuell vereinbart werden.
Beispiele hierfür sind:
- mehrere gleichartige Objekte (Wohnungen im gleichen Wohnblock, Reihenhäuser im gleichen Baugebiet).
- extrem lagebedingte Wertigkeit, Toplage oder Armenviertel führen zur Auf- oder Abwertung während die Gutachtertätigkeit davon weitgehend unbeeinflusst ist.
- Immobilienwerte weit oberhalb der Honorartabelle.
